住宅ローン

変動金利型は、金利変動による急激な返済負担増加を緩和する目的で、約5年間はご返済額が一定であり、見直し後のご返済額が増加する場合でも変更前の毎回のご返済額の1.25倍までと決まっています。しかし、その場合でも金利は半年に1度見直しがあることに注意が必要です。
ご返済額の内訳(利息および元金)は、半年毎の金利変更によってその割合が変わりますが、ご返済額は約5年間変わりません。そのため、金利が上がるとご返済額に占める利息の割合が増加するのです。(下図＜A＞参照)
さらに大きく金利が上がると、利息がご返済額を上回ることになり、返済しても元金は減らず、ご返済額を超えた利息分を後に繰り延べて支払う必要が生じます。これを未払利息といいます(下図＜B＞参照)
なお、最終のご返済額の変更以降、金利の変更に伴い、最終期日に未払利息および元金の一部が残る場合、最終期日に一括してご返済いただくこととなります。
また、約5年毎の見直しでご返済額が増加する場合にも、変更前のご返済額の1.25倍が上限(下図＜C＞、＜D＞参照)なので、大きく金利が上がると、支払うべき利息が変更後のご返済額を超えて未払利息が発生する可能性があります。(下図＜D＞参照)
以上は金利が上がった場合のリスクの説明ですが、金利が下がった場合はご返済額に占める元金の割合が増えることとなり、元金のご返済が進むことになります。

固定金利特約期間終了時には、お借り入れ利率の変更に伴い、ご返済額が変更となりますが、その際はご返済額の変動幅に上限設定(変動金利型のような1.25倍制限)がありません。このため、固定金利特約期間終了後は、金利変動により毎回のご返済額が大幅に増加(または減少)することもあります。
上手な活用法として、金利が今後どのように変わっていくのか予測しながら、固定金利と変動金利をうまく選択していくという活用法があるでしょう。ただし、固定金利特約期間中は、金利タイプの変更ができないうえ、固定金利特約期間終了後に金利が大きく上昇し、大きくご返済額が増加するリスクがあることを忘れてはいけません。